Kredyt hipoteczny - frank, PLN, jen ?

[WOJTEK2]

Witam, mógłby ktoś wyjaśnić i doradzić laikowi który nigdy nie rozumiał praw ekonomii w miarę przystępny sposób korzyści i wady wzięcia niewielkiego kredytu hipotecznego powiedzmy na 30 lat na brakująca kwotę zakupu mieszkania (ok 1/4 wartości) w poszczególnych walutach.

pzdr Wojtek

[Gość]

Może frank a od ryzyka kursowego można się zabezpieczyć kupując na instrumentach które grają na proporcji frnak do zlotówki i wtedy jak tu stracisz to tu zyskasz. Jak chcesz moge cie umówić z doradcą, szczegóły na PRV.

Pozdrawiam Jazzz

[Mr.Zydelek]

Frank i tylko frank.

Ostatnio w KB była promocja (może jeszcze i jest). Zero prowizji za przygotowanie kredytu i oprocentowanie 3.6%

[wa-lo-dia]

Niestety właśnie zabrakło franków.

Ukryta Zawartość

Zaloguj się, aby zobaczyć treść.

Zaloguj się, aby zobaczyć treść (możliwe logowanie za pomocą )

Ukryta Zawartość

Zaloguj się, aby zobaczyć treść.

Zaloguj się, aby zobaczyć treść (możliwe logowanie za pomocą )

[WOJTEK2]

Dzięki - też myślałem o frankach, zastanawiałem się też nad jenem, jednakże zbytnie powiązanie z USD czyni taki kredyt na dzień dzisiejszy ryzykownym.

Mam nadzieję że dla mnie bank znajdzie jeszcze parę franków -:)

pzdr

[arturp]

Franki ? Czyli chcesz być zdany na ryzyko kursowe do końca trwania kredytu? Przeciez za kilka lat bedziesz zarabiał w Euro . Dolar stoi tak nisko ,że tylko może się wzmacniać ( co wyraźnie widac od dwóch miesięcy ) a złotówki będa drożały bo wysoka inflacja zmusi Rade do podnoszenia stóp aby spełnic wymogi wejścia do strefy Euro .

Zajmuję się kredytami mieszkaniowymi od 1999 roku . Jeny wprowadziłem w Bud-Banku jako pierwszy w Polsce - uciekalismy z nich szybciej niz sie spodziewaliśmy ...zaczeło ich brakować . Kontrakty na krótkie terminy a kredyty wieloletnie - kłopoty z finansowaniwem banku .

PS

Tak przy okazji .Nie bierz kredytów w SKOK - w przypadku upadku tej spółdzielni kredytbiorcy sa zobowiązani do natychmiastowej spłaty kredytów ! A kilka juz upadło .

[zildjian]

Temat niedawno przerabiałem - wziąłem kredyt i to zanim jeszcze ktokolwiek mówił o takiej panice ,z jaką mamy teraz do czynienia. Przez chwilę miałem szczęście - w dniu denominowania na CHF frank zwyżkował, więc kwota kredytu w CHF zmniejszyła się. Potem spadał - jeszcze lepiej. A teraz qrw poszybował ! Jednak ciągle bardziej się opłaca CHF niż złotówka.

 

Chyba należy oczekiwać ciągłej zwyżki stóp na rynku międzybankowym. Ważne więc ,aby zabezpieczyć bezpłatną opcję przejścia z waluty na złotówkę a i możliwość wcześniejszej spłaty.

 

Zapominacie o spreadzie ? Toż to obok marży banku najważniejsza pozycja.

 

 

 

arturp, 6 Paź 2008, 10:24

 

Przepraszam,ale bełkoczesz. Napisz coś konkretnego.

[Gość ata77]

zapytaj dobrego doradce o jeny.

[arturp]

zildjian, 6 Paź 2008, 12:27

No proszę cię , ja bełkoczę ? Ten twój wpis jest wyjątkowo konkretny .

Ale skoro ma byc konkretnie to proszę :

Jen japoński to waluta egzotyczna , której ilośc na miedzybanku w Polsce jest ograniczona zew zględu na niewysoki poziom wymiany gospodarczej miedzy naszymi krajami . Dla kredytobiorcy oznacza to ,że róznica między kursem kupna i sprzedazy tej waluty jest lub będzie wysoka - co w przypadku chęci do wczesniejszej spłaty kredytu może oznaczac realizacje wysokiej straty .

Frank szwajcarki jest mniej egzotyczny ale jego ilośc jest równiez ograniczona - czytli sytuacja jak z jenami .

Dolar sie wzmacnia w stosunku do złotówki , więc nie ma sensu poniewaz raty będa coraz wyższe .

EUR - jeżeli ktoś nie boi sie grania ryzykiem kursowym ( a zmiany siegaja 10% w skali miesiąca ) to jest to moim zdaniem lajlepsza opcja zwłaszcza ,że średni okres życia kredytu mieszkaniowgo w Polsce to 12 lat .

No i złotówka - po wejściu Polski do strefy Euro nastapi przewalutowanie wszystkich aktywów ze złotówki na EUR .Wszystko zalezy od tzw. parytetu wymiany ale doświadczenie uczy ,że słabsze waluty sa wyceniane nisko , a za taka uważany jest złoty . Oznacza to ,że np na samym parytecie stracisz 10-15% czyli bedziesz spłacał kredyt przez pare lat a po wymianie okaże się ,że masz więcej do spłacenia niż wziąłeś .

Ja uważam ,że Euro.

[Gość ata77]

zalezy jaka jest umowa. Najwazniejsze zeby byla jak najbardziej elastyczna. Nikt nie jest w stanie przewidziec co bedzie za 10 czy 20 lat wazne, żebys mogl jak najtaniej zrobic ze swoim kredytem jak najwiecej. Dlatego na ten moment zaproponowalem jena.

[zildjian]

>zildjian, 6 Paź 2008, 12:27

>No proszę cię , ja bełkoczę ? Ten twój wpis jest wyjątkowo konkretny .

 

 

Napisałem na co zwłaszcza zwrócić uwagę pomny niedawnych doświadczeń. Myślę,że autor wątku ma już pewne rozeznanie.

 

>Jen japoński to waluta egzotyczna , której ilośc na miedzybanku w Polsce jest ograniczona zew zględu

>na niewysoki poziom wymiany gospodarczej miedzy naszymi krajami . Dla kredytobiorcy oznacza to ,że

>róznica między kursem kupna i sprzedazy tej waluty jest lub będzie wysoka

 

Czy to generalna reguła ?

 

>co w przypadku chęci do

>wczesniejszej spłaty kredytu może oznaczac realizacje wysokiej straty .

 

Nie bardzo kapuję - Wysoka strata i tak byłaby w porównaniu z walutami o niższym relatywnie spreadzie.

 

>Frank szwajcarki jest mniej egzotyczny ale jego ilośc jest równiez ograniczona - czytli sytuacja jak

>z jenami

 

Nie bardzo rozumiem, kwestia ceny chyba ? Czy istnieje jakaś reglamentacja?

 

>EUR - jeżeli ktoś nie boi sie grania ryzykiem kursowym ( a zmiany siegaja 10% w skali miesiąca ) to

>jest to moim zdaniem lajlepsza opcja zwłaszcza ,że średni okres życia kredytu mieszkaniowgo w Polsce

 

Jak na razie, roe €/pln od sierpnia raczej wykazuje tendencję zwyżkową acz trochę słabszą od U$.

 

>No i złotówka - po wejściu Polski do strefy Euro nastapi przewalutowanie wszystkich aktywów ze

>złotówki na EUR .Wszystko zalezy od tzw. parytetu wymiany ale doświadczenie uczy ,że słabsze waluty

>sa wyceniane nisko , a za taka uważany jest złoty . Oznacza to ,że np na samym parytecie stracisz

>10-15% czyli bedziesz spłacał kredyt przez pare lat a po wymianie okaże się ,że masz więcej do

>spłacenia niż wziąłeś .

 

 

Skąd więc konkluzja :

 

>Ja uważam ,że Euro.

 

 

 

Bardzo ważne: niezależnie od waluty,warto w banku zaopatrzyć się w harmonogram spłat,aby sprawdzić w jakiej proporcji spłacamy odsetki i kapitał w przypadku równych rat.Ciekawe,że co bank to jest inaczej.

[arturp]

zildjian

oj ...

1) Raty równe sa dla dzieci i nieumiejących liczyć .Wystarczy spojrzec na ostatnia kolumnę harmonogramu kredytu z rata malejąca i z ratą równą ( tam gdzie jest suma kosztów jaka poniesie kredytobiorca w trakcie całego okresu kredytowania ).

2) Harmonogram spłat zakłada ,że sytuacja w czasie nie bedzie sie zmieniać ( stopy bazowe , kursy walut , spredy itd ) a o to przeciez idzie ,że sie zmienia .Harmonogram słuzy rozgarnietym doradcom do przedstawiania klientom rzeczywistości tak aby była wygodna dla doradcy - czytaj , dała mu zarobic jak najwięcej . I stąd pytanie autora wątku - innymi słowy - co ma zrobic aby uniknąc problemów związanych ze zmianami .

[zildjian]

z calym szacunkiem,chyba mienisz sie doradca kredytowym bedac pracownikiem banku albo posrednikiem typu tych,ktorych niedawno opisywal jeden z tygodnikow.

[zildjian]

a poza tym,nie odpowiedziales na moje pytania

[arturp]

Jak ktoś nie ma mądrych argumentów to atakuje nie fair . Tak jak ty .

Po co zabierasz głos w dyskusji jesli nie masz nic do powiedzenia ?

[WOJTEK2]

Panowie proszę ...

[zildjian]

prosze pana, nie odpowiedziawszy na moje pytania,tobie brak argumentow.jestem zywym przykladem obrony przed sciema jaka tzw doradcy stosuja,sir! Odpowiedz na moje pytania.kredyt bralem miesiac temu

[Gość ata77]

zrob rozeznanie: firma doradcza + bezposrednio w bankach. Obojetnie jaka umowe wybierzesz bank i tak na tym zarobi. Powinienes kalkulowac tak zeby oddac im jak najmniej. Sa banki ktore przewalutowanie traktuja jak kare dla kredytobiorcy. Ciezko bo to zalezy od umowy, aktualnego stanu walutowego rynku i polityki banków, a przede wszystkim twoich zdolnosci kredytowych. Najwazniejsze nie daj sie oszwabic. mimo wszystko frank wydaje sie najbardziej bezpieczny. Jezeli masz czas kombinowac i pilnowac kazdego z niuansow swojego zadłuzenia badz jedznoczesnie inwestycji bierz w jenach.

[Gość]

Jozwa popatrz, tu też się kłócą...co zaludzie Ci się trafili!:(

Jak pech to pech.

[Staszek_s]

witam, w bankowości pracuję od 1995 roku, z kredytami wszelakiego rodzaju mam do czynienia od początku i w zasadzie jedno wydaje mi się pewne, rozważania w kontekście okresu 30 lat to trochę jak wrózenie z fusów lub prognozy pogody długoterminowe, tzn: będzie tak lub tak, a może jeszcze inaczej :))

 

Podpowiedzi, oczywiscie subiektywne:

1. kredyt w EUR - stopy procentowe są dosyć wysokie, w zasadzie niewiele niższe niż w PLN, nie warto ponosic ryzyka kursowego

2. kredyt w walucie obcej jest korzystny o tyle, że czasami jest jedyną drogą na uzyskanie tzw. zdolności kredytowej, ale akurat w obecnym okresie banki zaostrzyły kryteria oceny, wiec moze sie okazać, iż wcale nie jest łatwo go uzyskać

3. pamietać należy o różnicy kursów kupna i sprzedaży (raczej banki już nie udzielają kredytów po kursie średnim NBP -robił tak kiedyś np. BGK), w przypadku CHF i niektórych banków różnica ta to nawet 12, 14 groszy, czyli na starcie należy dodać do kapitału do zwrotu 5% - oczywiscie rozłożone jest to w czasie, ale jednak...

4. przewalutowanie - z reguły jak sie człowiek zorientuje ze cos nie gra waluta skoczy na tyle, iż przewalutowanie bedzie przypominać rozpaczliwą wyprzedaż akcji, gdy sa w dołku - czyli troche bezsensowny ruch, wtedy jednorazowo dopłacimy cale ryzyko kursowe i przewalutowania z punktu 3 - wyjdzie kosztownie. Wg niektórych powinno się "wytrzymać" psychicznie to i oczekiwać "odbicia" jak w przypadku akcji. Konkluzja: przewalutowanie to pożyteczna możliwosć, ale trudno sie wstrzelić - kto jeszcze miesiąc temu o tym myślał?

5. kredyt w PLN - ok, droższy, ale zapewnia spokój duszy, wiadomo, iż kapitał schodzi i będzie schodził, co w przypadku walutowych nie jest takie pewne :)

6. raty równe i malejące - nie zgadzam sie, iz równe to oszustwo - jasne, że odsetek wiecej, ale to dlatego, iz kapitał schodzi wolniej, innymi śłowy, dłuzej "obracamy" pieniędzmi z kredytu, a mieszkaniowe to ciagle najtańszy kredyt na rynku...

 

Na koniec przykład:

kredyt wzięty np. w styczniu 2002 (lub 2003 roku, juz nie pamietam dokałdnie) roku - kurs CHF 2,73 PLN, W czerwcu tego samego roku kurs CHF doszedł do 3,05 PLN...

Część osób spanikowała i przewalutowała... Te osoby w ciagu paru miesięcy dopłaciły do kredytu kilkadziesiat procent!

Po jakimś czasie kurs spadł do 2,3PLN - te osoby które wytrzymały nerwowo cieszyły się, iż mają znacznie mniej kapitału niż gdy brały kredyt. Mamy rok 2008, minęło 5 lat - CHF znowu zwyżkuje...

Kto podejmie się oceny, czy taki kredyt jest opłacalny w perspektywie 30 lat? Niewiadoma i tyle.

 

Dlatego, jeżeli ktoś nie ma duszy hazardzisty, proponuję jednak kredyt w PLN... Ten zawsze schodzi z kapitału. Poza tym, kredyt w walucie obcej warto brać, gdy jest ona maksymalnie wysoko wyceniana, a to chyba jeszcze przed nami?

 

pozdrawiam

[arturp]

A tu tak pan ładnie tłumaczy ...

Ukryta Zawartość

Zaloguj się, aby zobaczyć treść.

Zaloguj się, aby zobaczyć treść (możliwe logowanie za pomocą )

Ukryta Zawartość

Zaloguj się, aby zobaczyć treść.

Zaloguj się, aby zobaczyć treść (możliwe logowanie za pomocą )

[WOJTEK2]

Witam, kredycik wzięty (w PLN) , dziękuję wszystkim za porady, były b. pomocne

pzdr Wojtek

[saczek_XTRM]

arturp, 6 Paź 2008, 10:24

 

>Franki ? Czyli chcesz być zdany na ryzyko kursowe do końca trwania kredytu? Przeciez za kilka lat

>bedziesz zarabiał w Euro . Dolar stoi tak nisko ,że tylko może się wzmacniać ( co wyraźnie widac od

>dwóch miesięcy ) a złotówki będa drożały bo wysoka inflacja zmusi Rade do podnoszenia stóp aby

>spełnic wymogi wejścia do strefy Euro .

>Zajmuję się kredytami mieszkaniowymi od 1999 roku . Jeny wprowadziłem w Bud-Banku jako pierwszy w

>Polsce - uciekalismy z nich szybciej niz sie spodziewaliśmy ...zaczeło ich brakować . Kontrakty na

>krótkie terminy a kredyty wieloletnie - kłopoty z finansowaniwem banku .

>PS

>Tak przy okazji .Nie bierz kredytów w SKOK - w przypadku upadku tej spółdzielni kredytbiorcy sa

>zobowiązani do natychmiastowej spłaty kredytów ! A kilka juz upadło .

 

 

mądrze gada! polać mu piwska!